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合肥取消土拍限价,热门地块竞争加剧,地王或再回归

时间:09-29 来源:最新资讯 访问次数:155

合肥取消土拍限价,热门地块竞争加剧,地王或再回归

在取消限购限售10天后,安徽省会城市合肥取消了土拍限价和摇号。 解开了本轮地产调整周期的层层“绳索”,合肥成了第一个对房地产“不设防”的热点城市。 9月26日,有消息称,合肥土拍政策要进行调整,包括取消地价限制,取消摇号政策,恢复开发商举牌。 合肥公共资源交易中心的工作人员回复《凤凰WEEKLY地产》称,还未接到相关通知。但多家开发商人士向《凤凰WEEKLY地产》确认了此消息。 取消限价,一时间,“地王”归来的声音再起。 2016年,火热的楼市催生出二线城市的四小龙,合肥便是其中之一。 当年6月,合肥被国务院批为长三角副中心城市,加速了当地楼市的沸腾。早在当年年初,楼市就已经开始急速升温。投资客和购房者便已大量恐慌性入市,楼市库存急剧下滑且房价暴涨。截至6月底,合肥市住宅库存19864套,去化周期仅为2.2个月,房价也从7000元/平米涨到15000元/平米,翻了一倍还多。 2016年上半年合肥土地出让面积5527.64亩,超过2015年住宅出让的4590亩。短短一年内,合肥的土地市场出现了11宗全国总价地王、单价地王和溢价率超过100%的三高地块。 此番土地市场重回较为宽松的政策环境,不免引人遐想。 “热门地块的地价肯定会上涨。”一位合肥开发商人士向《凤凰WEEKLY地产》表示,“还是要看位置。” 这其实与上半年合肥土拍的趋势一致。 据了解,2023年,合肥新增土地供应3949亩,约为2022年全年供应的40%,成交2768亩,约为2022年的42%。 根据世联行的报告,上半年合肥土地市场整体呈现比较火热的状态,房企普遍缺地,意向九区优质地块,竞品质频发,但普通地块连摇号的机会都没有。九区上半年平均楼面价为9452元/平方米,同比上升5%,创成交楼面均价新高。 新政发布后的9月28日,合肥共有两宗地正式开拍,分别为瑶海区YH202309号地块、包河区BH202309号地块。 “这两幅地块是之前遗留的地块,所以现在还是用的之前的政策。”一位合肥市场人士称,新政的效果还要再等一等。价高者得 近两年合肥的土拍政策变化频繁。 合肥的土拍规则是限地价,竞品质,摇号。 但近两年,每年的土拍规则都会有一定的调整。 比如今年,在取消土拍限价之前,合肥就对土拍中的相关规则进行重新规定。不再显示地块的毛坯限价,由之前的毛坯交付,再次调整加回精装;竞品质满分也恢复到2022年的120分,恢复装配率奖励,暂未出现要求现房销售地块。 在一系列的政策要求下,一些地段较好的地块开始了激烈竞争。 比如,8月31日的土拍,虽然只有1宗住宅地,但却1秒触顶,41家房企竞品质。 像市区、肥西住宅地块,基本需要竞品质摇号,而滨湖、包河等部分大热门地块,更是引发二三十家房企抢夺,但另一方面,新站、北城等区域土地市场则比较惨淡,半年度未曾成功出让过1宗住宅地块。 一位合肥开发商人士告诉《凤凰WEEKLY地产》:“在合肥拍地的时候,好的地块竞品质都要搞到满分,像地源热泵、新工艺新工法等要加分加满。然后拍到限价,最后还得剩下十几家企业参加摇号,我们公司每个月都报名,都抢不到。” 他所在的企业2022年才进入合肥,但手握资金却在一年时间里甚少有斩获。 “前期深耕的企业拿地还是有优势,像龙湖、伟星、保利、华润、招商、中海,这些企业是拿地主力。另外,一些新进入合肥,并无开发根基的企业也会选择与这些早期深耕的企业进行合作,这样这些企业即便没有拿地,但凭借着对合肥市场的熟悉和操盘能力获取项目。” 但这样的联合开发模式,恐怕难以继续。此次土拍规则调整后,原则上不允许联合竞买和联合开发。对新进入的企业和原先深耕的企业来说,都提出了更大的挑战。 也有业内人士表示:“外地的机会也有的,以前大家面对的摇号确实都有不确定性。放开后,就是看谁有资金实力了。” 这次调整后,土拍变成了一个“价高者得”的市场,这给了上述急于拿地的房企们一展拳脚的机会。 当然,“地王重现江湖”的声音也随之而来。 安徽省房地产业协会副秘书长郭红兵向《凤凰WEEKLY地产》表示:“这次土拍限价和摇号取消之后,那些热门区域的地块的地价还是会涨的,但是这对市场没什么促进作用,更多的是对企业端的影响。”安徽国资直面龙头房企 在这一轮周期中,地方国资接过民营企业的接力棒,不管是销售额还是在土拍市场托底,国资都实现了进击,安徽也不例外。 2022年合肥销售榜单中,本地的安徽置地、高速地产、合肥城建都进入了前十。 其中,高速地产已经将触角伸向了上海。 2022年,在上海第三批土拍中,安徽高速地产集团和安徽安联高速公路有限公司组成的联合体以约50.5亿元的总价,竞得浦东唐镇地块,楼板价为4.3万元/平方米,溢价率9.43%。 目前,安徽高速布局的主要项目在安徽省境内城市,如合肥、芜湖、安庆、黄山等,省外则是以上海和浙江为重点拓展地区。 上一个搅动风云的安徽企业还是恒泰集团,他们甚至将总部迁到了上海,并且已经实现了全国化布局,创始人程宏公开表示:“要做有野心的成吉思汗,不做守城的宋徽宗。” 恒泰曾经的员工告诉《凤凰WEEKLY地产》:“老板以前认为谁圈地多就是未来的王,活下来的都是胆子大的。房地产到最后是大而不能倒,政府不会让排名前20企业的随便倒下。” 因此,恒泰在三四线圈了大量的土地,但最终没能熬过这一轮周期,不断出现停工、逾期交房、烂尾等问题。 另一个合肥前十的企业安徽置地,虽然现在不是国资企业,但其也是从国资背景中走出的。这家公司前身为安徽省邮电物业发展有限责任公司,2015年才更名为安徽置地投资有限公司,变成了民营身份。 2013年到2016年间,安徽置地在合肥开发的商品住宅项目并不多,反而开始对外扩张,先后进入黄山、安庆、芜湖、杭州、海宁等地。 此轮调控后,安徽置地又将目光转移到了合肥,从2021年3月到2022年9月,在合肥共拿下7块地,去年实现了103亿元的销售额,位居第二位,2021年,这个数字仅仅为20亿元。 2023年上半年,安徽置地和安徽高速在合肥仍旧保持着较高的市场占有率,销售分列第3和第6,成为前十中仅有两家的本地企业。 而在拿地榜单中,合肥城建以35亿元的拿地金额位列第一,合肥城改、肥西产城控股、安徽建工也进入前十,安徽国资仍旧保持着凶猛的势头。 对于这些在合肥已经扎根并实现了规模发展的企业,此次土拍政策的调整,将会给它们一个与全国化龙头企业直面硬碰硬的机会。热门地块的争夺,将会是之后合肥土拍的看点。 郭红兵告诉《凤凰WEEKLY地产》:“其实放开土地限价对各家企业都是公平的,就看能不能接受。在土地价格有可能上涨的这种情况下,(就看)你的产品和做销售的能力能不能跟得上。不过,即便是土地价格上涨,在现在的市场环境下,上涨的空间也不是特别的大,无论对什么企业,都有压力。”市场难动 2023年8月份合肥新建商品房依然量价齐跌,但整体跌幅收窄。从具体区域来看,在成交面积方面,9区呈5涨4跌,其中包河区成交面积涨幅最大,环比涨36%,庐阳区跌幅最大,环比跌超40%,经开区和高新区成交面积环比均跌超30%。 在土拍规则调整之前,合肥已经对楼市进行了全方位的放松。 9月15日,合肥市人民政府发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》,对限购限售限价进行调整。 新政发布后效果明显。 根据合肥当地媒体走访发现,新房部分楼盘到访量成倍增加,楼盘给出提前冻资、认购有折扣等优惠活动;二手房成交量明显上升,价格止跌回稳,呈两极分化现象,次新房品质楼盘受欢迎。 贝壳找房二手房交易数据显示,新政后,二线城市成交量整体增加29%,其中合肥增加54%;带看量整体增加17%,合肥增加20%以上;新增挂牌整体增加,换房需求增强。 二手房方面,合肥成交已连续两周达600套以上。其中,9月24日成交142套,成交量呈攀升趋势。 不过,这次土地政策的调整是否会传导到楼市,多位受访者都表示不太可能。 合肥一位市场人士向《凤凰WEEKLY地产》表示:“现在合肥是买方市场,不会因为土地的价格受到影响,一些比较热门的区域,地价高低都会受到追捧,一些比较偏冷门的区域,给什么政策,市场也没有太大的起色,所以土地政策的调整,对市场并没有直接的刺激作用。” 传统的“金九”已经临近末期,“银十”即将到来,利好政策尽出的合肥如果能抓住这个风口,或许可以为其他城市进一步的政策释放带来好的信号。

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